Impuesto sobre Renta de Alquileres Costa Rica

Impuesto sobre Renta de Alquileres Costa Rica

El alquiler de inmuebles es una inversión popular en Costa Rica. Para que sea rentable y libre de inconvenientes, es esencial conocer los impuestos que aplican. Aquí te ofrecemos una guía completa para entender todo sobre los impuestos en alquileres, sus deducciones y cómo cumplir con tus obligaciones tributarias sin complicaciones.

• ¿Cuáles son los impuestos en alquileres de Inmuebles?

Para el pago de impuestos sobre la renta de capital inmobiliario aplica una regla general y algunas excepciones:

1. La Regla General: el nuevo capítulo de rentas del capital inmobiliario (alquileres) desde el 2019, establece que tales ingresos se deben tributar mensualmente, con una tarifa a pagar de 15% y con una deducción automática de gastos del 15%, sin necesidad de comprobantes (facturas electrónicas, contratos, etc.). Esto significa que el propietario tributa sobre el 85% de los ingresos que recibe de los inquilinos. Este esquema simplificado facilita el proceso para los dueños de propiedades, aunque existen otras opciones para quienes tienen gastos específicos que desean deducir. El hecho que sea la regla general, es que por defecto todo ingreso por alquileres va a pagar su impuesto de renta bajo estas disposiciones, salvo que encaje dentro de las excepciones que a continuación veremos.
2. La Excepción por Afectación: el concepto de afectación no es claramente definido en la normativa, pero, en esencia, si los ingresos por alquileres se generan a partir de activos que son parte de la generación de ingresos propios del giro de negocio (actividad lucrativa), estos se deben integrar a la declaración anual del impuesto a las utilidades. Por ejemplo, una tienda de productos para animales (alimento, medicamentos, etc.) ha construido dentro del mismo edificio un pequeño consultorio, el cual pretende alquilar a un doctor en medicina veterinaria. Actualmente, este negocio tributa sus ingresos anualmente por medio de la declaración D-101 de impuesto a las utilidades. Este mes ha empezado a generar ingresos por concepto del alquiler del consultorio y los propietarios tienen la duda si deben pagar el impuesto mensualmente (rentas del capital inmobiliario) o integrarlo a su declaración anual (impuesto a las utilidades). La solución se obtiene al percatarnos que el alquiler se genera en el mismo edificio donde se despliega la actividad principal, es decir, se encuentra afecto y por ende debe tributar anualmente en el impuesto a las utilidades. Esta excepción no se aplica opcionalmente, sino que es de carácter obligatorio para el contribuyente. Un supuesto distinto sería que los dueños de la tienda, posean unos apartamentos habitacionales que alquilan a distintos inquilinos. Estos ingresos SÍ deben tributar mensualmente bajo la regla general del capital inmobiliario. ¿Por qué? Porque no tienen vinculación alguna con la tienda a la que hicimos referencia anteriormente.
3. Excepción por decisión del contribuyente: la Ley contempla la posibilidad que, si una persona física o jurídica, genera ingresos a partir de alquileres de inmuebles y para tal actividad lucrativa tiene contratado al menos un colaborador, cotizando a la CCSS, puede optar por tributar sus ingresos no en el impuesto de rentas del capital inmobiliario (mensualmente) sino en el impuesto a las utilidades (anualmente), debiendo mantenerse en este régimen por al menos 5 años. Esta es una opción absolutamente voluntaria y se debe analizar cada caso específico para determinar si es conveniente o no optar por tal camino.

• Impuesto al Valor Agregado (IVA)

El IVA es otro impuesto que aplica a los alquileres de inmuebles en Costa Rica, con una tasa del 13%. Sin embargo, el IVA no se aplica a todos los alquileres: solo los arrendamientos comerciales de cualquier monto, o los arrendamientos residenciales que exceden los 1,5 salarios base (aproximadamente ¢669,000 al mes) están sujetos a este impuesto. Esto significa que los alquileres residenciales inferiores a este rango están exentos del IVA. La declaración tambien se realiza mensualmente, en los primeros 15 dias posteriores al mes de la generacion del ingreso.

• ¿Cómo declarar los ingresos de alquileres ante Hacienda?

El Formulario D-125 y la Declaración Mensual.

La declaración de renta de capital inmobiliario se realiza mensualmente a través del formulario D-125. Este formulario está disponible en la plataforma virtual de Hacienda y es el medio oficial para reportar tus ingresos por alquileres. La fecha límite para declarar es el décimo quinto día del mes siguiente al que se generaron los ingresos, lo que permite una ventana de tiempo adecuada para realizar la gestión.

• ¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento en el pago de impuestos?

Multas, intereses y consecuencias Legales

Hacienda es rigurosa en el cumplimiento de las obligaciones tributarias. El no declarar o pagar los impuestos sobre los ingresos de alquileres puede resultar en multas e intereses acumulativos. Estas sanciones pueden llegar a representar un porcentaje significativo del monto adeudado y afectar la reputación del contribuyente. Para evitar problemas, es ideal asesorarse con un contador autorizado o con un abogado especializado en derecho tributario.

• Exoneraciones y Beneficios Fiscales para los Arrendamientos en Costa Rica.
  Algunos alquileres en Costa Rica pueden beneficiarse de exoneraciones, como las PYMES registradas en el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) pueden beneficiarse de la exoneración de ciertos impuestos, especialmente en alquileres comerciales. Esta ventaja fiscal puede ser una motivación para registrar una empresa bajo esta categoría y gestionar la exoneración correspondiente. Asi como las empresas de regimen de zona franca, entre otros.
• ¿Cómo Calcular el Impuesto sobre la Renta de Alquileres? Ejemplo Práctico

Para facilitar el cálculo, aquí te mostramos un ejemplo práctico:

Ejemplo: Si el ingreso mensual por el alquiler es de ¢1,000,000, el cálculo sería así:

1. Deducción Automática del 15%:
   Ingreso bruto: ¢1,000,000
   Deducción del 15%: ¢150,000
   Ingreso gravable: ¢850,000
2. Aplicación del 15% sobre el Ingreso Gravable:
   Impuesto: ¢850,000 * 0.15 = ¢127,500

En este caso, el propietario debería declarar y pagar ¢127,500 mensuales por concepto de Impuesto sobre la Renta de Capital Inmobiliario.

• Consejos prácticos para evitar complicaciones fiscales

• Lleva un Registro Claro y Organizado: Mantener registros detallados de todos los ingresos y gastos relacionados con el inmueble alquilado es esencial.
• Asesórate con un Profesional: Un contador o abogado especializado en impuestos puede ayudarte a maximizar deducciones y cumplir con tus obligaciones.
• Utiliza Facturación Electrónica: La factura electrónica es obligatoria y permite que Hacienda verifique los ingresos y gastos.
• Paga Puntualmente: No dejes las declaraciones para el último momento; así evitas retrasos o posibles errores en el proceso de pago.

Conclusión

Conocer y cumplir con los impuestos sobre los alquileres es fundamental para cualquier propietario en Costa Rica, para evitar sanciones, maximizar ingresos y proteger tu inversión. Al ser un proceso que puede parecer complicado, contar con asesoría profesional puede marcar la diferencia en el éxito de tu inversión en alquileres.